量的緩和とゼロ金利が終了した今後は、金利は徐々に上昇していくものと考えられます。
現在の低金利が続くことを当てにした資金計画では、将来的に金利が上昇した場合にキャッシュフローが目減りしてしまう結果を引き起こすことになりかねません。

この「借入れ金利の中途変更」機能を使い、中長期の金利変動を踏まえたキャッシュフロー予測が可能になります。

購入時の家賃はずっと変わらないものでしょうか。
物価の上昇による家賃の値上げ、物件の老朽化による家賃値下げなど様々な環境要因によって変化いたします。

「家賃変動率の段階的設定」機能では、家賃変動を段階的に設定しCF予測を立てることができます。

税率も将来的に変わる可能性の高い変動的な数値です。

「税率の段階的設定」機能では、個々の年数に税率を入力していくことができます。

出口戦略を考える際にはこちらの売却シミュレーションをお使いください。

資金回収率、損益分岐価格など出口戦略には欠かせない要素を数値化することができます 。

新築物件のシミュレーションをお宝不動産鑑定ツールとは別のエクセルソフトとしてお付けしました。

土地購入や建物建築に関する項目を盛り込んだシミュレーションを行うことができます 。

ほとんどすべての不動産広告に表記されている利回りには、空室率、管理費を考慮していません。
しかし、空室という不動産投資における最大のリスクは、必ず最初から頭に入れておかないと、購入後に大変な結果を引き起こすことになりかねません。

この「利回り計算」機能では、売り文句にだまされない事実としての利回りを算出することが出来ます。

当然ですが利回りは、永久に同じパーセンテージを保ち続けるということはありません。
建物の経過年数、家賃の下落率に応じて、毎年変動するものと考えるべきです。それに対して、この機能では家賃下落率というものを用意しています。

建物償却率は、建物について取得基礎金額に対して税法上一年間に損金として計上できる率を表します。

ここは、上記『�T利回り計算』、『�U建物償却率計算』で入力した数値によって、 すべて自動計算されます。
実質手取額と、そこから借入金返済額をひいたキャッシュフローを経過年度毎に見ることができます。
そして、何年後に自己投資額が全額回収することが出来るか判断することが出来ます。

もし、 全額回収という表示がない投資不動産を購入されようとしている方がいましたら、「お宝不動産で金持ちになる！」をもう一度お読みください！

この機能は、すばり税金対策用です。
詳しくは、ツールのマニュアルに表記してありますが、要するにバランスが大切だということです・・・。

税法上認められている特典として、なんといっても青色申告の活用は不可欠だと思います。この点につきましては各自ご研究ください。一言だけアドバイスさせていたくことは「５棟以上もしくは１０室以上の賃貸経営」を営むこと。この基準を上まわれば、節税手段の選択枝は広がります。

本ソフトで計算される実質家賃収入・借入金返済額・キャッシュフローを表に表したものです。
借入金返済額とキャッシュフローのバランスを検討する資料としてお使いください。

何棟も不動産を所有すると、だんだん一棟あたりのキャッシュフローに関してあいまいになってくるものです。

この集計表は、複数棟投資用のシートに記入したデータがすべて集計されます。
複数の物件投資に対しても（６棟を限度とします）各々の収支を合算し、総合的な判段の参考にすることができます。

銀行の融資をしてもらう際に、提出する資料として、みなさまはどのようなものを用意していますか？

ようやく見つけたお宝不動産が、 自分ではどんなに良い投資だと思っていても、
貸し渋りの激しい銀行の担当者が同じように良い投資だと思ってくれるとは限りません。

彼らに、納得してもらうためには、それなりの材料を準備する必要があります。


そんな時、このお宝不動産鑑定ツールでシミュレーションした画面を印刷して、
持っていくことが融資をしてもらうのに大きな手助けになるでしょう。

現に、沢孝史は融資を受ける際、このツールでシミュレーションしたものを印刷し
提出することで貸し渋りで有名な某銀行から融資を引き出しています。


初めての投資であったとしても、このツールで出したシュミレーション結果を提出すれば、
この人はきちんと長期計画が出来ていて、数字にも強い人なんだなと銀行の担当者も
思ってくれる可能性は高いです。

その際に一つだけ注意していただけたいのは、あくまで自分が作ったシュミレーションのように
見せることです。

●自分が作ったソフトのように見せる方法

１．シートの保護を外す
エクセルのメニューより以下の操作を行なう
[ツール]→[保護]→[シートの保護解除]
２．「お宝不動産鑑定ツール」などの表記を自分が作成したソフトのように加筆・修正する。

セルの色などのお宝不動産鑑定ツール独自のものも削除し、
いかにもあなたが作ったようにしてみてください。