Q.　ソフトはどのように購入すればよいですか？

　A.　本サイトの「購入方法」をご覧下さい

　Q.　お宝不動産ツール」でいくつかの物件を鑑定して見たんですが、
　　　特に木造と入れると耐用年数が一番短く決まってる為いきなり家賃収入が
　　　０になる年があ ります。

　　　そして、０になるまでの年数が速い物件ほど購入時点での利回りが高いです。
　　　でもそう言う物件は借入金を全額回収するほどは家賃収入は獲得できませんよね。
　　　
　　　そこもお宝不動産を見つける為には結構大事になってきますか？

　　　利回りと建物の耐久性はどちらが大事ですか？
　　　（当然ケースバイケースの為確実なパーセンテージで物件を検討するのは
　　　難しいと思います）

　A.　そうですね。私のツールでは法定耐用年数までしか建物は使えないことを
　　　前提と しています。
　　　際限なく使える建物が前提であれば、利回りが低くてもいつかは元が取れる
　　　ことになります。それは非現実的なので、厳しい基準をあえて採用しています。

　　　利回りと耐久性はどちらが大事と？というご質問ですが、不動産投資では利回り
　　　と耐用年数というのは必ず一体で考えなければならないと私は考えています。

　　　具体的 には耐用年数以内に投資額の何パーセントが回収できるかがお宝か
　　　どうかのひとつの判断基準となります。

　　　古い建物（特に木造）の場合、耐用年数は短いのでご指摘の通り収入がゼロに
　　　なる時期がすぐきてしまいますね。

　　　でも、だからといってすべてお宝ではないと判断してしまうのはもったいないですね。
　　　そこでこの物件がお宝になる可能性がないか、検討することも必要です。

　　　ここでのポイントはらあと何年くらいは使えるのか、ご自身での判断をしてみると
　　　いうことです。
　　　これは、実際の建物の状況を見て、現状のままでどのくらい使えるのか、
　　　また塗装などを施したら耐用年数がどの程度延びるのか、その場合どの程度
の費用がかかるのか、個々に検討しなければなりません。この目利きという
　　　のもひとつのポイントになってきます。

　　　お宝ツールでの応用ですが、このときにかかると予想される費用を物件価格に
　　　加算し、また耐用年数調整にその場合に予想される耐用年数の増加年数を加えます。
　　　その結果をもとに再度投資の判断をすることが必要になると思われます。

　　　尚、耐用年数が過ぎた段階でキャッシュフロー累計が借入金残高を上回っているの
　　　であれば（ただし自己資金はあまり出していないことが前提ですが）
　　　その投資結果は良好だと思います。

　
Q.　 物件を購入する諸費用は、以下の関係でよろしいのでしょうか

　　　　借入額+自己資金投入額−購入価格＝物件購入諸費用

　　　不動産屋からの初期情報は上式の購入価格しかないのでこのツールを使って
　　　シュミレーションしようと思ったら諸費用（税金、手数料など）の見積もりをとらなければ
　　　ならないのですね、それとも簡易的にこの諸費用をだせるのでしょうか？

　　　諸費用につきましては、
　　　借入額+自己資金投入額−購入価格＝物件購入諸費用
　　　の式が成り立ちます。

　　　また概算数値を出す場合のもうひとつの方法としては
　　　購入価格の１０％を諸費用とする方法もあります。

　　　例をあげると
　　　物件価格が３０００万でしたら、諸費用概算は３００万円
　　　融資が２７００万円と仮定すれば

　　　自己資金投入額　　 ６００万円
　　　借入額　　　　　　　　 ２７００万円
　　　購入価格　　　　　　　３０００万円
　　　と入力します。

　　　この数値はかなり大雑把なものですが、実際に詳細な数値を
　　　出すとなると、固定資産税評価額や司法書士への手数料、ま
　　　た融資に対する抵当権設定の費用もかかってきます。

　　　ですから、当初の検討段階から正確な数値を出すことは難し
　　　いと思われます。
　　　詳細数値は具体的に購入の話が進んでからわかることになります。
　　　（私の経験では、売買契約の時点では購入諸費用が確定して
　　　いることはなかったですね。不動産の価格だけは確定して、諸費用は
　　　後日というパターンです）

　　　尚、諸費用については下記の概略となります。

　　　購入コスト・租税・管理委託料などのコスト算出（概略）

　■登記関連

　・登録免許税（国税）　固定資産税評価額の１％（１８年３／３１まで）
　　土地の所有権移転登記や、建物の表示登記（新築一戸建等）
　　建物の所有権保存登記（新築）
　　所有権移転登記（中古）
　　ローンに対する抵当権の設定登記などに課税されます。

　・司法書士報酬　１０万円〜
　　各種登記を代行してもらうための報酬です。

　■ローン関連

　・ローン保証料（保証会社を利用する場合）　相場は２０年返済で借入金額の１．６％程度

　・事務手数料　５万円前後
　
　・ローン用の団体信用生命保険（任意）

　・火災保険料
　　火災保険は融資実行の必要条件加入です。保険期間は原則として借入期間と同じにします。
　　地震保険は任意です。

　■その他

　　・不動産取得税（都道府県税）　　固定資産税評価額の3％
　　　　取得してから数か月後に支払います。

　　・各種清算金（精算金）
　　　　固定資産税・都市計画税、家賃など、引渡し日を境に日割りで清算（精算）します。

　（沢 孝史）

　
　Q.　 シミュレーションシートで耐用年数が来た時点で家賃収入がゼロとなっており、
　　　　キャッシュフローも悪化してますが、その時の対応は、どう考えてるんでしょうか？
　　　　借金が返せなくなります。

　A.　シュミレートでゼロになる時期というのは、税法上の償却期間を表しています。

　　　実際は急にゼロにはなりませんが、なぜここでゼロにしてあるかというと
　　　「建物はずっと使えるものではない」
　　　ということをわかってもらいたかったからです。

　　　やはり老朽化はさけられないので、長期的な点から不動産投資を見て欲しいと思います。
　　　つまり出口戦略ですね。
　　　その点についてはまだ私は出口までいってませんので推測となってしまいます。
　　　ただひとつだけ言えることは、このシミュレーションでゼロになる間にどのくらい資金が
　　　回収できるのか、ゼロになる期間をのばすためになにか対策はあるのか、
　　　費用はどのくらいかかるのか。すべてを予測することは不可能ですが、そのようなことを
　　　考慮する必要がある、、いわば問題提起ですね。 　（沢 孝史）

　
　Q.　 「建物取得価格概算の計算式」をどのように算出しているのかがどうしても分からず、
　　　差し支えなければお教えいただきたいと思いメールいたしました。

　A. 計算式は次のようになっています。

　　((購入価格*1.03)+6)*(価格に対する建物比率)

　　(購入価格*1.03)+6であって単純に購入価格ではない理由は、
　　仲介手数料「(*1.03)+6」に関しては税法上購入年度の一括損金扱いが
　　認められていないからです。
　　よって取得価格に含めて減価償却することになります。

　　また、ご質問にはありませんが、購入時の耐用年数については次の算式で
　　計算されます。

　　法定耐用年数-経過年数+(ROUNDDOWN(経過年数*0.2)

　　これも税法上の規定で法定耐用年数から経過年数を引き、さらに経過年数
　　の20%(端数切捨て)を加算した年数が中古物件の耐用年数になります。

　　なるべく使い勝手のいいようにややこしい計算方式は数式にて自動計算
　　するように作ってあります。
　　そのため計算根拠がわかりずらいですね。申し訳ありません。

　　もし、さらにご不明な点がありましたらCDROMからPC上に保存のうえ、
　　ツール→保護→保護の解除とご選択いただきますと隠れていた表計算式が
　　確認できます。（沢 孝史）

　
　Q.　TOP画面で「マニュアル参照」等のボタンを押すと、「マクロは無効に設定されています・・・・」
　　　というプロンプトが立ち上がり、ボタンを押してもそれぞれのページに遷移しない。

　A.　[ツール] → [マクロ] → [セキュリティー] で、セキュリティーレベルが高になっている可能性が
　　　ありますので中に設定し、「お宝不動産鑑定ツール」を閉じて、再び開いてください。

　
　Q. データを入力して、「お宝不動産」かどうか判定したページを印刷するには
　　　どのようにすればいいのでしょうか？
　　　Ａ４の紙に横向きになるべく長期のデータを印刷したいのですが、
　　　縦に印刷する形で９年分しかできません。

　A. 各ページの印刷範囲を拡大するには、下記の方法をお試しください。

　　　１．エクセルのメニューより　[表示]　→　[改ページプレビュー]を選択する
　　　２．青色の印刷範囲を表す線が表示されますので、
　　　　　右側にドラックアンドドロップして印刷範囲を広げる
　　　３．印刷する

　
　Q. 初回プレゼントの『沢孝史のお宝不動産情報』が見つかりません

　A. CDをパソコンで開きますと下記の4つのファイルが表示されます。
　　　その4ファイルの中の、赤枠で囲まれたエクセル形式のファイルが
　　　『沢孝史のお宝不動産情報』 となります。

　Q.　製品の操作に関してわからないことがあるのですが・・・。

　A.　こちらから、「その他のお問い合わせ」をご選択し、質問内容をご送信ください。
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