おそらくボツ物件に間違いないと思われるワンルームのアパートですが、
勉強のため に検証してみたいと思います。ここで沢氏の「鑑定ツール」初使用です。

必要な数値を入力していくだけで、色々自動計算してくれるので、計算嫌いの私でも
一発で結果がシミュレートできます。
・・・とは言うものの、分からない数値がいくつかありました。

・価格に対する物件比率
　　→沢氏の物件は４０〜５０％が多いようなので、とりあえず４０％に

・借入金
　　→諸費用って８％程度だったかな？と言うことは４８６０万円。（物件価格４５００万円）
　　　自己資金６００万円投入したら４２６０万円の借金かぁ。
　　　しかし、普通は物件価格の７割くらいしか融資してくれないって言うし、そんなに貸してくれるのかな？

金利は３％元利均等・２０年払いに設定。
空室率１０％、家賃下落率２％（ワンルームなので下落率高めに設定）

ちょっと大雑把過ぎるけど、とりあえずチェック！
すると実質利回りは９．４％。星１つの「普通物件」と言う結果でした。
しかも建物の耐用期限が２０１４年に来て、そこから家賃収入がゼロになるのですが、
その前までに自己資金を回収し切れないようです。２０１３年の時点で７９％回収でした。

そこで、数値を色々いじってみて、どうなったらお宝物件になるかを検証してみました。

物件価格が４５００万→４０００万になれば星二つです。
ただし空室率が１０％→２０％になった時点で自己資金回収は出来ません。
３８００万円だと２０％でギリギリセーフでした。（自己資金回収したあとはキャッシュフロー悪化）

大雑把な数値入力だったので、これだけでは判断できませんが、
４０００万切った時点からしか購入対象として検討できないってことのようです。

ふむ、ふむ。色々検証できていると、交渉時にも落ち着いてできるかもしれません。

あとセミナー受講した時の疑問を思い出したのですが、シミュレーションシートで
耐用年数が来た時点で家賃収入がゼロとなっており、キャッシュフローも悪化してますが、
その時の対応は、どう考えればいいのでしょうか？この状態では、借金が返せなくなりますー。

沢さーん！教えてください！

>> 沢孝史の回答はこちら

とにかく、お宝不動産鑑定ツールを実際に使ってみました。

あ、エクセルでマクロが組んであるのねん。

と、おもいきや、「初回限定で沢先生ご所有のアパート
６棟分の中身」まで入ってました。
これを見ると、沢先生がいつどのアパートに自己資金を
いくらで借り入れ金利がいくらで、実際いくらの所得に
なっているかまで、配偶者特別控除の金額まで詳細に
書いてありました・・・。

恐るべし！すごーい！こんなことまで公開して下さって
いいんでしょうか・・・？
思わずうなる内容でした。

ほんでもって、HPで収益物件を探して実際に数値を
入れていくと・・・・・
HPに載ってる数値だけじゃ、お宝不動産かどうかわからん！
ということが、わかりました。

そっか、じゃ、実際にここらへんを不動産屋さんに聞けば
いいのね！？

ということがわかりました。

つまり、不動産投資において、どの数字をポイントにすれば
いいかがわかってくるんですね。

これはありがたいツールだと、ちょこっと使ってみただけで
思いました。
実際に不動産投資を始めるまでにはもう少し時間がかかると
思いますが、その時絶対にこのツールはなくてはならなく
なる予感です。

これは沢さんの本で読んだ内容が形になったものですので、
まるで、物件を買うかどうかの判定する時に、
「ちょっと沢さんの頭を拝借」という風に使えて、 とても心強くなりました。


また、下の返済額の推移のところにある、
キャッシュフロー累計額−年度末元金残を見ながら、
「この時点で、残がこれだけになるのなら、繰上げ返済もアリかもしれないな〜」などと
勝手な想像もできて楽しめました。


それから、複数購入集計表は、
「実際に沢さんが使いながら工夫してこられたんだろうな」という表になっています。

青色申告の控除額や家族への給与の支払いなども入力できるようになっていますので、
年間の概算収支を簡単に把握できます。


これから不動産の購入を検討されている方も、
既に持って運用されている方も使えるツールだと
思います。 お勧めです。